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沙巴体育开假比赛·REITs:房地产资产的IPO

发布日期:2020-01-11 15:39:06

沙巴体育开假比赛·REITs:房地产资产的IPO

沙巴体育开假比赛, 解密中国前三单交易所类REITs产品的税务筹划

REITs可以形象的比喻为:“房地产资产的IPO”。简言之,即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化,成为有高流动性的REITs份额。

标准REITs具有流动性高、资产组合丰富、税收优惠、高分红等长期回报率高等优势。国内目前尚未推出针对REITs的专门税收政策导致成立标准化REITs产生税务成本较高,也未有专门针对REITs的政策法规,目前市场上发行的产品仅部分符合标准REITs,故称为类REITs。

与标准REITs相比,国内类REITs税负差异如下:

标准REITs:

国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠,以美国为例。如收益分配达到一定比例(90%)后,分配给投资者部分可以免征公司层面的所得税。

类REITs:

适用一般税收法规。1、资产转移过程中,涉及企业所得税、土地增值税、增值税、契税和印花税等。2、运营期涉及企业所得税、增值税、房产税、土地使用税和印花税等。3、退出阶段涉及企业所得税、印花税等。

具体来看,REITs直接购买物业资产时,买方(REITs)需要缴纳契税(成交价格的3-5%)和印花税(成交价格的0.05%),卖方则要缴纳企业所得税(利润总额的25%)、营业税(营改增后变为增值税,抵扣后的11%)、土地增值税(土地增值额的30%-60%)和印花税(成交价格的0.05%);而REITs运营中,还需缴纳企业所得税(利润总额的25%)、房地产税(租金收入的12%)。

那么,国内类REITs不同生命周期的税负影响该如何考量?又需要注意哪些问题?除了税务筹划,REITs及房地产ABS/ABN业务实践中又有哪些操作要点需要掌握?针对这些问题,智信资产管理研究院邀请到了三位实力派讲师。

一位是曾先后设计并负责完成中国资本市场上前三单交易所REITs产品中信启航、苏宁云创、苏宁云创二期REITs以及全国首单租赁住房深创投人才安居专项计划类REITs等产品的孔令艺老师,现任深创投不动产基金公司执行董事、首席投资官,兼任苏宁深创投物流地产基金投资总监,主要负责公司商业地产基金、物流地产基金及产业园地产基金业务;

一位是曾参与中信启航类REITs前期资产转让税务筹划咨询及落地服务、三胞集团不动产类REITs项目税务咨询服务、深圳安居集团类REITs税务咨询服务的毕马威中国税务合伙人李瑾老师, 从事中国税务咨询服务已经20年,在房地产资产证券化和税务专业咨询方面都拥有丰富的经验;

还有一位邓老师现任某大型券商资产管理事业部执行副总经理。曾任职某国有大型银行、第一创业证券股份有限公司法律合规部副总经理。主导及参与“首单循环结构两融出表ABS项目”和“首单双创产业园CMBS项目”,落地各类ABS项目逾300亿元。

三位讲师将于9月8日-9日(周六、日)在深圳举行的主题为“房地产ABS及REITs实务操作和税务筹划全解析”的资管业务研修班上,通过上十个案例解析,为来自全国各地不同背景的学员分享房地产ABS及类REITs的实务操作和税务筹划要点,欢迎报名!(报名方式请见文末)

课程提纲

01

房地产资产证券化市场概述及购房尾款ABS/ABN和物业费ABS交易结构、操作要点详解及案例解析

讲师:某大型券商资产管理事业部执行副总经理 邓老师

一、房地产资产证券化市场发展和现状概述

1、资产证券化概述,以及对经济发展和企业发展的现实意义

2、ABS发展的趋势,主要业务类型以及未来展望

3、房地产市场ABS主要的产品概述及发行市场分析

二、购房尾款ABS/ABN交易结构和操作要点详解

1、市场整体情况

2、交易结构详解

3、典型案例

4、操作要点详解

1)基础资产选择标准

2)监管审核的主要关注点及相应措施

3)产品发行的具体操作

4)潜在风险点     

三、物业费ABS交易结构和操作要点详解

1、市场整体情况

2、交易结构详解

3、典型案例

4、操作要点详解

1)基础资产选择标准

2)监管审核的主要关注点及相应措施

3)产品发行的具体操作

4)潜在风险点

02

供应链ABS/ABN交易结构、操作要点详解及案例解析

讲师:某大型券商资产管理事业部执行副总经理 邓老师

一、房地产供应链资产证券化产品发展概述

1、发展历史简述

2、当前新特点  

二、房地产供应链ABS/ABN交易结构详解

1、房地产供应链ABS交易结构

1)新规前的交易概述

2)新规后的交易概述

2、房地产供应链ABN交易结构    

三、操作要点详解

1、典型案例

2、操作要点详解

1)基础资产选择标准

2)监管审核的主要关注点及相应措施

3)产品发行的具体操作

4)潜在风险点

03

商业地产、长租公寓资产证券化及类REITs案例解析

讲师:深创投不动产基金管理(深圳)有限公司执行董事、首席投资官

孔令艺

一、商业地产类REITs全解析

1、商业地产市场及类REITs发展历程概述

1)国内商业地产市场概述

2)国内类REITs产品发展历程概述(交易所REITs、银行间REITs、公募基金REITs、境内物业境外上市REITs)

3)海外公募REITs市场各REITs产品类型及发展趋势

2、类REITs产品交易结构详解

1)类REITs产品的交易结构设计思路

2)区分不同类型的商业地产资产

3)偏债型类REITs交易结构

4)偏股型类REITs交易结构

3、操作要点详解

1)资产重组及税务筹划要点

2)现金流测算及证券化设计

3)产品申报、发行、备案、挂牌等具体操作

4)产品存续期资产管理、到期退出管理

5)从类REITs到公募REITs如何衔接

4、案例解析 

案例:深圳租赁住房和保障房体系推封闭流转的机制和公募REITs的对接

二、商业地产资产证券化全解析

1、国内商业地产CMBS/CMBN发展情况概述

(产品发展历程、已发行产品情况、海外CMBS产品对比)

2、交易结构详解

3、操作要点详解

4、案例解析  

三、长租公寓证券化全解析

1、国内租赁住房证券化的机遇和挑

2、住房租赁证券化:如何选择底层资产

1)常规底层资产:长租公寓、服务式公寓以及其他租赁住房

2)非常规租赁住房:自持地、集体地、划拨地、政策租赁房等是否能够纳入住房租赁REITs

3、住房租赁证券化:如何选择产品模式

1)收益权类ABS

2)CMBS产品

3)类REITs/储价式类REITs

4)如何在现有产品结构中对接公募REITs  

4、案例解析  

四、延展探讨:

REITs及资产证券化产品对于商业地产企业及地产投资机构的应用价值

04

REITs搭建、存续及退出各阶段的税务筹划及影响

讲师:毕马威中国税务合伙人 李瑾

一、总体概况及税务考量

1、国内常见类REITs的交易结构介绍

2、类REITs搭建过程中的总体税务考量

二、案例分析REITs搭建过程中的重组税务问题

1、资产剥离和注入的税务问题(包括所得税、增值税、土地增值税、契税等)

2、重组中可能的税务筹划方向

三、项目存续期的税务影响

1、私募投资基金、专项计划取得收入涉及的税务影响

2、投资者取得投资收益的税务影响

四、项目退出阶段的税务影响

结合案例分析投资者、专项计划、私募基金、项目回购的税务影响

(注:课程提纲还在持续细化、优化中,现场将讲解大量案例。您也可以将感兴趣的、提纲中没涉及的内容反馈给我们,我们会采纳合理建议。)

时间地点

时间:9月8-9日(周六日)

周六:

上午9:00-12:00,下午13:30-16:30

周日:

上午9:00-12:00,下午13:30-16:30

地点:深圳(某核心地段酒店)

 

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